주택연금 수령액, 조건 맞춰 신청해도 12억 넘는 시세는 안 쳐줍니다

김 팀장 2026년 10월 16일 읽는 시간 약 7분

주택연금 수령액은 집값과 부부 중 젊은 사람의 나이로 정해지고, 한 번 정해지면 집값이 올라도 바뀌지 않습니다. 5억 원 집이면 60세 가입은 월 105만 원대, 80세는 241만 원대입니다. 다만 조건이 있습니다. 시세 12억 원을 넘는 부분은 계산에 넣지 않습니다.

■ 주택연금 조건, 누가 가입할 수 있나요?

부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 부부 주택의 공시가격 합계가 12억 원 이하면 가입할 수 있습니다. 주거용 오피스텔도 됩니다.

집이 두 채면 안 된다고 아시는 분이 많은데, 실제로는 공시가격 합계만 12억 원 이하면 다주택자도 됩니다. 그래서 미리 포기할 일은 아닙니다.

기초연금을 받고 시가 2억 5,000만 원 미만 집 한 채뿐이면 우대형으로 더 받고, 6월부터 1억 8,000만 원 미만 집은 우대율이 20.5%로 올랐습니다.

그렇다면 주택연금 수령액은 얼마나 될까요.

■ 주택연금 수령액, 나이와 집값에 따라 얼마인가요?

주택연금 수령액은 같은 집이라도 가입 나이가 5년 늦어질 때마다 20% 이상 늘어납니다. 3월부터 신규 가입자는 평균 3.13% 올라 72세·4억 원 집이 월 133만 8,000원입니다.

가입 나이에 따라 이렇게 갈립니다.

가입 나이	월지급금(5억 원 집)	60세 대비
60세	105만 3,000원	기준
65세	126만 4,000원	20% 많음
70세	153만 9,000원	46% 많음
80세	241만 6,000원	2.3배

네 줄 중 60세와 80세는 같은 집으로 주택연금 수령액이 2.3배 갈립니다.

다만 60세 대신 65세에 들어 월 21만 1,000원을 더 받아도, 못 받은 5년치 6,318만 원을 메우려면 약 25년, 아흔 살은 넘겨야 본전입니다.

■ 주택연금 수령액 계산기, 집값은 공시가격으로 넣나요?

아닙니다. 공사 계산기는 시세로 계산합니다. 아파트는 한국부동산원 시세 중간값, KB 일반평균가, 공시가격 순으로 씁니다.

계산기에 공시가격을 넣어 보는 분이 많은데, 실제로는 시세로 계산해서 금액이 낮게 나옵니다. 그래서 KB 시세부터 확인하고 넣으십시오.

나이는 부부 중 젊은 사람 기준입니다. 남편 70세·아내 65세라면 5억 원 집 주택연금 수령액이 153만 9,000원이 아니라 126만 4,000원으로, 한 달 27만 5,000원이 갈립니다.

시세는 12억 원까지만 쳐 줍니다. 금액은 공사 월지급금 예시 표로 먼저 맞춰 보십시오.

연금저축·IRP 연금까지 받는다면 세금 기준선부터 보십시오.

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■ 주택연금 신청방법, 어디서 어떤 순서로 하나요?

한국주택금융공사 지사나 인터넷으로 신청하고, 공사 심사 뒤 은행과 대출 약정을 맺으면 연금이 나옵니다. 표준 처리 기간은 1개월, 보통 2~3주이고 신탁방식·오피스텔·우대형은 서류가 하나씩 더 붙습니다.

단계별로 보면 이렇습니다.

단계	하는 곳	할 일
① 상담·신청	공사 지사·인터넷	신분증·인감증명서 준비
② 심사	공사	현장 조사·주택가격 평가
③ 보증약정	공사	저당권 또는 신탁 등기
④ 대출 약정	은행	매달 지급 시작

네 단계 중 뒷일을 가르는 건 ③입니다. 신탁방식은 보증금 있는 전월세도 되지만, 저당권방식은 보증금 없는 월세만 됩니다.

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■ 주택연금 단점, 가입 전 따져야 할 비용은 얼마인가요?

가입할 때 주택가격의 1%를 초기보증료로, 해마다 대출잔액의 0.95%를 연보증료로 냅니다. 4억 원 집이면 초기보증료가 3월 전 600만 원에서 400만 원으로 줄었고, 연보증료는 0.75%에서 올랐습니다.

보증료만 따지면 72세·4억 원 집은 10년 남짓 받을 때 아낀 200만 원을 연보증료로 다시 내니, 새 보증료는 일찍 끝낼수록 유리한 구조입니다.

매달 이자를 낸다고 아시는 분이 많은데, 실제로는 이자와 보증료가 대출잔액에 붙어 살아 있는 동안 따로 내지 않습니다. 그래서 진짜 비용은 줄어드는 상속분입니다.

주택연금 수령액은 집값이 올라도 늘지 않습니다. 해지하면 받은 돈과 이자·보증료를 한 번에 갚아야 하고, 같은 집으로는 3년간 다시 가입하지 못합니다.

■ 주택연금 사망시, 배우자와 자녀는 어떻게 되나요?

가입자가 먼저 떠나도 배우자는 주택연금 수령액을 그대로 받으며 그 집에 평생 삽니다. 신탁방식은 자동으로 넘어가고, 저당권방식은 배우자 앞으로 소유권을 옮겨야 해 자녀 동의가 필요합니다.

부부가 모두 떠나면 집을 팔아 정산해, 남은 돈은 상속인에게 가고 모자라도 청구하지 않습니다. 회수 순서로 보면 담보 집 한 채에서만 돌려받는 빚이라, 모자란 몫이 자녀 통장으로 넘어가지 않습니다.

집을 못 물려준다고 걱정하시는 분이 많은데, 실제로는 6월부터 55세 이상 자녀가 부모 대출을 먼저 갚지 않고 같은 집으로 가입할 수 있습니다. 그래서 부모 대출은 자녀 연금의 인출 한도(최대 90%)로 정리합니다.

배우자에게는 이어받을 연금이 하나 더 있습니다.

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■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 주택연금이란 대출인가요, 연금인가요?
A. 대출입니다. 집을 담보로 은행이 매달 돈을 내주고 공사가 보증하며, 갚는 건 나중에 집으로 합니다.

Q. 주택연금공단은 어디인가요?
A. 주택연금공단이라는 기관은 따로 없습니다. 공공기관인 한국주택금융공사가 운영하고 보증합니다.

Q. 3월 전 가입자도 오른 주택연금 수령액을 받나요?
A. 받지 못합니다. 3월 1일 이후 신규 가입자부터이고, 기존 가입자는 종전 금액 그대로입니다.

Q. 요양원에 들어가도 주택연금 신청이 되나요?
A. 됩니다. 6월부터 부부 합산 1주택자는 요양시설 입소 같은 사유가 확인되면 살지 않아도 가입됩니다.

■ 제 개인적인 생각

주택연금 이야기는 늘 「집을 못 물려준다」는 말에서 멈춥니다. 하지만 남은 집값은 상속인 몫이고 모자란 돈은 청구하지 않습니다. 제가 표로 따져 보니 5억 원 집이 60세와 80세 사이에 월 136만 원 넘게 갈렸습니다. 그래도 기다림의 본전은 아흔 살 무렵이라, 늦출수록 이득은 아닙니다. 오늘 공사 예상연금조회에 시세와 젊은 쪽 나이부터 넣어 보십시오.