일시적 2주택 처분기한, 조정지역은 취득세 3년 양도세 2년으로 갈립니다

김 팀장 2026년 10월 1일 읽는 시간 약 7분

조정대상지역에 새 집을 산 일시적 2주택 보유자는 신규주택 취득일부터 2년 안에 종전주택을 팔아야 양도세 비과세를 받습니다. 정부가 9월 29일 국무회의에서 시행령을 고쳐 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 3년을 2년으로 줄였습니다. 다만 조건이 있습니다. 신규주택을 8월 4일 이후 취득한 경우에만 2년이 적용됩니다.

■ 일시적 2주택 처분기한, 누가 2년으로 줄어드나요?

신규주택이 조정대상지역에 있고, 그 집을 2026년 8월 4일 이후 취득했으며, 종전주택을 10월 1일 이후 파는 경우입니다.

일시적 2주택이라도 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 치른 집은 종전처럼 3년입니다. 8월 3일에 계약금을 넣은 사람과 8월 4일에 넣은 사람은 하루 차이로 처분기한이 1년 갈립니다.

파는 날짜가 10월 1일 이후면 무조건 2년이라고 아시는 분이 많은데, 실제로는 신규주택을 언제 샀느냐가 먼저입니다. 그래서 새 집 매매계약서의 계약금 날짜와 잔금일부터 확인해야 합니다.

조정대상지역은 서울 전역과 과천·광명·하남·분당·동탄 등 경기 15곳입니다.

그렇다면 2년 안에 팔기만 하면 세금이 0원일까요.

■ 일시적 2주택 비과세 요건, 무엇을 채워야 하나요?

종전주택을 산 지 1년이 지나 신규주택을 사고, 종전주택을 2년 이상 보유한 뒤 처분기한 안에 팔면 1세대 1주택으로 봅니다.

현행 요건에 이번 개정을 더해 한 표로 모으면 이렇습니다.

요건	기준	함께 볼 것
신규주택 취득	종전주택 취득 1년 뒤	1년 안에 사면 특례 없음
종전주택 보유	2년 이상	조정지역 취득분은 거주도 2년
처분기한	조정지역 신규 2년	비조정 신규는 3년
비과세 한도	양도가액 12억 원	넘는 부분만 과세
장기보유특별공제	최대 80%	12억 원 초과분에 적용

다섯 줄 가운데 이번에 바뀐 건 처분기한 한 줄뿐입니다.

12억 원을 넘겨 15억 원에 팔면 양도차익의 20%에만 세금이 붙습니다. 3억 원을 15억 원으로 나눈 비율입니다.

■ 일시적 2주택 취득세도 2년으로 줄었나요?

아닙니다. 이번에 고친 건 양도세와 종부세 시행령이고, 취득세 처분기한은 3년 그대로입니다.

정책브리핑의 2023년 1월 발표를 보면 정부는 당시 처분기한을 2년에서 3년으로 늘리며 양도세·취득세·종부세에 함께 적용했습니다.

세 세금이 같이 2년이 됐다고 아시는 분이 많은데, 실제로는 이번에 양도세와 종부세만 2년으로 돌아갔습니다. 그래서 취득세 기한인 3년에 맞춰 종전주택을 팔면 일시적 2주택 비과세를 놓칩니다.

취득세는 기한 안에 종전주택을 팔지 못하면 조정대상지역 2주택 중과세율 8%로 차액을 추징합니다. 10억 원 집이라면 3%와 8%의 세율 차이만 5,000만 원입니다.

새 집 잔금에 주택담보대출을 쓴다면 변동금리 갱신 주기도 함께 보십시오.

주담대 금리 폭탄 막기

■ 일시적 2주택 종부세는 언제부터 바뀌나요?

종부세는 2027년 6월 1일 과세기준일부터 2년이 적용됩니다. 양도세보다 8개월 늦게 시작합니다.

일시적 2주택 특례를 받으면 두 채를 가져도 1세대 1주택자로 보고 12억 원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%를 줍니다.

종부세도 10월부터 바뀐다고 아시는 분이 많은데, 실제로는 과세기준일이 기준이라 2026년 12월에 고지되는 종부세는 3년 기준입니다. 그래서 2026년분 종부세는 종전 3년 기준으로 계산됩니다.

날짜별로 확인할 것을 순서대로 놓으면 이렇습니다.

날짜	무슨 일	확인할 것
2026년 8월 3일까지	취득·계약금 지급분 3년 유지	계약서 계약금 날짜
2026년 8월 4일부터	조정지역 신규 취득분 2년 대상	잔금일이 취득일
2026년 10월 1일부터	종전주택 양도분 2년 적용	양도세 비과세 기한
2027년 6월 1일	종부세 특례도 2년 기준	과세기준일 보유 현황
신규 잔금일 뒤 2년	종전주택 처분 마감	잔금까지 받아야 양도

다섯 줄 중 본인이 정할 수 있는 날짜는 마지막 줄의 잔금일뿐입니다.

두 채 이상을 오래 보유할 계획이라면 종부세 합산배제로 빠지는 주택이 있는지도 확인하십시오.

종부세 합산배제 확인

■ 일시적 2주택 처분기한을 넘기면 세금이 얼마나 붙나요?

비과세가 사라지고 종전주택 양도차익 전체에 양도세가 붙습니다. 종전주택도 조정대상지역에 있다면 2026년 5월 9일 중과 유예가 끝나 기본세율에 20%p가 더해지고 장기보유특별공제도 빠집니다.

양도차익이 5억 원이라면 20%p 중과분만 약 1억 원입니다.

처분기한 안에 매매계약만 맺으면 된다고 아시는 분이 많은데, 실제로는 잔금을 받은 날과 등기를 넘긴 날 중 빠른 날이 양도일입니다. 그래서 기한 두세 달 전에는 잔금일까지 잡힌 계약을 맺어야 합니다.

종전주택을 가족에게 넘기는 방법을 생각한다면 증여세 면제한도부터 계산해 보십시오.

증여세 0원 한도 챙기기

■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 일시적 2주택 처분기한은 언제부터 세나요?
A. 신규주택 취득일부터 셉니다. 취득일은 계약일이 아니라 잔금을 치른 날과 등기 접수일 중 빠른 날이라, 잔금이 늦으면 마감도 늦어집니다.

Q. 새 집에 이사하지 않고 전세를 줘도 되나요?
A. 됩니다. 신규주택으로 옮겨 살아야 하던 전입 요건은 2022년 5월에 없어졌습니다. 다만 종전주택 보유·거주 요건은 채워야 합니다.

Q. 새 집이 조정대상지역 밖이면요?
A. 3년 그대로입니다. 종전주택이 서울에 있어도 신규주택이 조정대상지역 밖이면 취득일부터 3년 안에 팔면 일시적 2주택 비과세 요건을 채웁니다.

Q. 이미 3년 기한으로 알고 계약했다면요?
A. 8월 3일까지 계약금을 치렀다면 잔금이 그 뒤여도 3년이 유지됩니다. 계약금 입금 내역을 보관해 두십시오.

■ 제 개인적인 생각

집을 갈아탈 때 새 집 잔금일은 챙기면서 헌 집 팔 날짜는 뒤로 미루는 경우가 많습니다. 조정대상지역에서는 이제 그 여유가 1년 줄었습니다. 제가 두 기한을 겹쳐 계산해 보니 취득세 기한까지 기다린 사람은 양도세 비과세 기한을 꼭 1년 넘깁니다. 남는 변수는 매수자와 맞출 잔금일입니다. 오늘 새 집 잔금일에서 1년 9개월 뒤 날짜를 달력에 적어 두십시오.