주담대 변동금리 주기, 갱신일에 넉 달치가 한 번에 붙습니다

김 팀장 2026년 9월 10일 읽는 시간 약 7분

한국은행이 9월 10일 기준금리를 연 3.00%로 동결했지만 인하 신호는 아니었습니다. 신현송 총재가 향후 6개월 전망 중간값을 3.25%로 제시했고, 7·8월 두 달 만에 이미 0.50%p가 올랐습니다. 주담대 변동금리의 기준인 코픽스는 넉 달 연속 올라 신규취급액 기준 3.18%입니다. 그런데도 신규 주택담보대출의 68.1%가 변동으로 나갑니다. 12년 만에 가장 높은 비중이라, 지금 계약한 사람들의 이자가 6개월 뒤 한꺼번에 움직입니다.

■ 주담대 변동금리 추이, 왜 동결인데 내 이자는 오르나

기준금리가 멈춰도 주담대 변동금리는 따로 움직입니다. 은행 조달원가인 코픽스가 7월 신규취급액 기준 3.18%로 전월보다 0.13%p 올랐고, 잔액 기준도 3.00%로 1년 만에 3%대에 복귀했습니다. 넉 달 연속 상승입니다.

9월 10일 금통위는 동결이었지만 위원 7명 중 6명이 인상 쪽이었고, 소수의견 1명만 동결이었습니다. 8월 소비자물가가 3.1%로 목표 2.0%를 넘겨 있어 시장은 내년 1분기 3.5%까지 봅니다. 5대 은행 주담대 변동금리는 이미 연 4.22~6.46% 구간입니다.

■ 내 금리의 기준은 코픽스, 어떤 코픽스냐로 속도가 갈립니다

주담대 변동금리는 「코픽스 + 가산금리 − 우대금리」로 만들어집니다. 기준이 되는 코픽스가 어떤 종류인지에 따라 오르는 속도가 갈립니다. 계약서나 인터넷뱅킹 대출 상세에 적혀 있습니다.

코픽스 종류	성격	금리 인상기
신규취급액 기준	그 달 새로 조달한 자금만 반영	가장 빨리 오른다
잔액 기준	기존 자금까지 전부 포함	느리게 오른다
신잔액 기준	포함 범위가 더 넓음	가장 완만하다

같은 날 받은 대출이라도 신규취급액 기준이면 이번 인상분을 먼저 맞고, 신잔액 기준이면 뒤늦게 반영됩니다. 가산금리도 봐야 합니다. 5대 은행 분할상환 주담대 가산금리는 6월 평균 3.27%로 2019년 7월 통계 작성 이래 최고치라, 코픽스가 그대로여도 주담대 변동금리는 오릅니다.

■ 변동금리 주기 6개월과 12개월, 다음 갱신일이 언제입니까

주담대 변동금리는 매달 바뀌지 않고 계약 때 정한 주기마다 갱신됩니다. 6개월과 12개월이 가장 흔하고, 6개월 주기면 실행일 기준 6개월째 되는 달의 코픽스로 다시 계산됩니다.

그래서 시차가 생깁니다. 7월분 코픽스는 8월 중순 공시돼 은행들이 8월 19일부터 신규 금리에 반영했고, 기존 차주는 자기 갱신월이 와야 그 숫자를 맞습니다. KB국민은행 6개월 변동형은 4.25~5.65%에서 4.38~5.78%로 올랐습니다. 지금 금리가 그대로라고 안심할 게 아니라, 다음 갱신일에 지난 넉 달치 상승분이 한 번에 붙는다고 보는 쪽이 맞습니다.

확인은 간단합니다. 인터넷뱅킹 대출 상세에 「금리변동주기」와 「차기 변경일」이 적혀 있습니다. 그 날짜를 달력에 옮기는 게 첫 단계입니다. 갱신일이 두 달 안이라면 그 전에 우대금리 조건부터 다시 채우는 쪽이 빠릅니다.

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■ 주담대 변동금리 계산, 0.25%p마다 월 상환액이 이만큼 늘어납니다

숫자로 보면 판단이 쉬워집니다. 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌린 경우입니다.

적용 금리	월 상환액	4.5% 대비
4.50%	152만 원	기준
4.75%	156만 원	월 4만 5천 원
5.00%	161만 원	월 9만 원
5.50%	170만 원	월 18만 원

주담대 변동금리가 0.25%p 오를 때마다 3억 원 기준 월 4만 5천 원씩 붙습니다. 0.50%p면 월 9만 원, 1년이면 108만 원입니다. 금융권 통계로도 기준금리 0.25%p 인상 시 차주 1인당 연간 이자가 584만 3천 원에서 613만 9천 원으로 29만 6천 원 늘어납니다.

■ 변동금리와 5년 주기형, 이자는 변동이 싸고 한도는 주기형이 큽니다

새로 받는 분들이 가장 많이 막히는 지점입니다. 9월 8일 기준 5대 은행 5년 고정형은 연 4.80~7.24%, 6개월 변동형은 연 4.28~6.65%로 주담대 변동금리가 0.5%p 남짓 쌉니다. 그런데 한도는 반대로 갈립니다.

스트레스 DSR이 상품마다 다르게 붙기 때문입니다. 수도권 기준 스트레스 금리 3.0%를 변동형은 100%, 5년 혼합형은 80%, 5년 주기형은 40%만 반영합니다. 연소득 1억 원이 30년 만기로 받을 때 5년 주기형이 변동형보다 한도가 약 6,700만 원 더 나옵니다.

판단 기준은 둘입니다. 한도가 모자라면 금리를 더 주더라도 주기형, 한도가 넉넉하면 주담대 변동금리로 이자를 아끼되 갱신일 리스크를 지는 겁니다. 전망 중간값이 위를 가리킬 때는 후자의 리스크가 커집니다.

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■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 코픽스가 오르면 바로 다음 달에 제 금리도 오르나요?
A. 아닙니다. 신규 대출에는 바로 반영되지만 기존 차주는 자기 금리변동주기가 와야 바뀝니다.

Q. 금리변동주기는 중간에 바꿀 수 있나요?
A. 대출 조건이라 임의로는 못 바꿉니다. 대환이나 재약정을 해야 바뀌고 이때 중도상환수수료가 붙을 수 있습니다. 3년이 지났으면 대부분 면제입니다.

Q. 주기형 5년과 혼합형 5년은 뭐가 다른가요?
A. 혼합형은 5년 뒤 변동으로 넘어가고, 주기형은 5년마다 금리를 다시 정하며 고정 구간이 반복됩니다.

Q. 가산금리도 갱신일에 같이 바뀌나요?
A. 보통은 대출 기간 내내 고정입니다. 다만 우대금리 조건을 못 채우면 실제 금리가 올라갑니다.

■ 제 개인적인 생각

차이는 갱신일 하루입니다. 동결 소식만 보고 안심하기 쉬운데, 코픽스는 넉 달째 오르고 있고 그 상승분은 내 갱신일에 몰려서 붙습니다. 제가 보기에 지금 할 일은 갈아타기 결정이 아니라, 내 대출의 기준 코픽스와 차기 변경일을 확인하는 일입니다. 오늘 인터넷뱅킹 대출 상세에서 그 두 줄만 찾아보십시오.