계약갱신청구권 5%, 전세 재계약은 계약서에 미사용 써야 기간이 남습니다

김 팀장 2026년 10월 13일 읽는 시간 약 7분

계약갱신청구권은 한 번 쓰면 끝이라, 올해 서울 아파트 전세 갱신계약의 절반 가까이는 이 권리를 쓰지 않고 합의로 재계약했습니다. 국토교통부 실거래 자료로 1~8월 전세 갱신계약 중 갱신권을 쓴 비율은 53.3%였습니다. 쓰면 보증금 인상이 5%로 묶이고, 안 쓰면 권리가 남습니다. 다만 조건이 있습니다. 만료 2개월 전을 넘기면 쓸 기회 자체가 사라집니다.

■ 계약갱신청구권 기간, 언제까지 말해야 몇 년 늘어나나요?

계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면, 딱 한 번 2년이 늘어납니다. 처음 2년에 갱신 2년을 더해 최소 4년을 살 수 있습니다.

요구는 말로 해도 효력이 있지만, 다툼에 대비해 문자나 내용증명으로 날짜를 남겨 두십시오.

갱신한 뒤에는 세입자가 언제든 나가겠다고 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 2년을 다 채울 의무는 없습니다.

그렇다면 갱신할 때 보증금은 얼마까지 오를까요.

■ 계약갱신청구권 5%, 전세·월세는 얼마까지 올릴 수 있나요?

갱신권을 쓰면 보증금과 월세 모두 종전의 5%를 넘게 올릴 수 없습니다. 4억 원 전세라면 최대 2,000만 원, 월세 100만 원이면 105만 원까지입니다.

갱신권을 쓸 때와 합의 재계약을 나란히 놓으면 이렇습니다.

구분	갱신권 사용	합의 재계약
인상 한도	5% 이내	합의한 만큼
4억 전세 인상	최대 2,000만 원	제한 없음
갱신권	1회 사용으로 끝	그대로 남음
2년 뒤	집주인이 거절 가능	한 번 더 요구 가능

인상 폭만 보면 갱신권이 유리하지만, 2년 뒤 협상 카드까지 보면 답이 달라집니다.

전세를 월세로 돌릴 때는 전환율도 기준금리에 2%p를 더한 비율을 넘길 수 없습니다.

■ 전세 계약갱신청구권, 지금 쓸까 아껴 둘까?

집주인이 5% 안쪽으로 올리자고 하면 합의 재계약으로 받고 갱신권은 아껴 두는 쪽이 유리할 때가 많습니다. 합의로 다시 계약하면 갱신권을 쓴 것으로 보지 않아, 2년 뒤 한 번 더 요구할 수 있습니다.

갱신권은 계약을 이어 가면 저절로 쓰인다고 아시는 분이 많은데, 실제로는 세입자가 요구했는지가 기준입니다. 그래서 합의 재계약이라면 계약서 특약에 ‘계약갱신요구권 미행사’라고 적어 두십시오.

5%를 다 올려도 4억 원 전세면 2,000만 원입니다. 이 돈을 아끼려 권리를 쓰면, 2년 뒤 시세가 크게 올라도 막을 카드가 남지 않습니다.

갱신 계약도 신고 대상이고, 신고서에는 갱신권을 썼는지 적는 칸이 있습니다.

갱신 신고 빠졌는지 확인하기

■ 계약갱신청구권 계약서, 갱신하면 다시 써야 하나요?

같은 조건으로 늘리면 계약서를 새로 쓸 의무는 없지만, 보증금이 오르면 오른 금액으로 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받아야 합니다. 기존 확정일자는 원래 보증금까지만 지켜 줍니다.

갱신 절차를 순서대로 보면 이렇습니다.

단계	할 일	놓치면
① 요구	만료 6~2개월 전 문자·내용증명	갱신권 소멸
② 답변 확인	거절 사유 기록	배상 청구 근거 없음
③ 금액 합의	5% 이내 인상	과다 인상
④ 증액분 계약	계약서·확정일자	증액분 순위 밀림
⑤ 신고	계약 후 30일 이내	과태료

다섯 단계 중 기한이 정해진 건 ①과 ⑤인데, ①을 놓치면 나머지는 시작도 못 합니다.

보증금이 오르면 전세보증보험도 늘어난 금액으로 다시 맞춰야 하고, 보증료는 지원받을 수 있습니다.

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■ 계약갱신청구권 거부, 집주인은 언제 거절할 수 있나요?

월세를 두 달 치 이상 밀렸거나 집주인·직계가족이 실제로 들어와 살 때처럼 주택임대차보호법에 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 5%를 넘게 올려 달라는 요구를 세입자가 거부했다는 이유로는 거절하지 못합니다.

실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신됐을 2년 안에 다른 세입자를 들이면 집주인이 배상해야 합니다. 대법원은 9월 이 경우 3,079만 원 배상을 확정하며, 불가피했다는 증명은 집주인이 해야 한다고 판단했습니다.

실거주라고 하면 끝이라고 아시는 분이 많은데, 실제로는 거절당한 세입자도 그 집의 확정일자 부여 현황을 요청할 수 있습니다. 그래서 새 세입자가 들어왔는지 주민센터에서 확인됩니다.

■ 계약갱신청구권 복비·상가, 중간에 나가면 복비는 누가 내나요?

갱신 자체는 새 중개가 아니라서 중개보수를 낼 일이 없고, 갱신 뒤 중간에 나가도 새 세입자 중개보수는 중개를 맡긴 집주인이 내는 게 원칙입니다. 다만 다툼이 잦아 통지할 때 미리 정해 두십시오.

상가는 법이 다릅니다. 상가 계약갱신청구권은 최초 계약을 포함해 10년까지 쓸 수 있고, 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구합니다.

주택은 딱 한 번, 상가는 10년 안에서 여러 번이라 같은 이름이어도 전략이 다릅니다.

나가는 날 보증금을 못 받으면 이사부터 하지 마십시오.

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■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 월세 계약갱신청구권도 5%가 똑같이 적용되나요?
A. 그렇습니다. 월세도 종전 금액의 5%를 넘게 올릴 수 없어, 월 80만 원이면 84만 원까지입니다.

Q. 아무 말 없이 기간이 지나면 갱신권을 쓴 건가요?
A. 아닙니다. 묵시적 갱신은 갱신권 사용이 아니라 권리가 그대로 남고, 이때도 세입자는 언제든 3개월 전 통지로 나갈 수 있습니다.

Q. 갱신을 요구한 뒤 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
A. 새 집주인도 만료 2개월 전까지 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 대법원이 2022년 판단했습니다. 새 집주인의 뜻부터 확인하십시오.

Q. 보증금이 그대로면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
A. 아닙니다. 금액이 같으면 기존 확정일자가 이어지고, 오른 금액이 있을 때만 그 부분에 새로 받습니다.

■ 제 개인적인 생각

갱신권은 쓰는 게 이득이라고들 하는데, 실은 아끼는 쪽이 이득일 때가 많습니다. 한 번 쓰면 끝이라, 2년 뒤 시세가 뛰어도 막을 수단이 없어지기 때문입니다. 제가 4억 전세로 계산해 보니 5%를 다 올려도 2,000만 원이었습니다. 그 돈과 2년 뒤 협상력을 같이 저울에 올려 보십시오. 오늘 계약서 만료일에서 6개월을 거꾸로 세어 달력에 표시해 두십시오.