광교 지분적립형 청약, 분양가 25%만 내도 주택 팔면 차익은 나눕니다

김 팀장 2026년 10월 30일 읽는 시간 약 7분

광교 지분적립형은 분양가의 25%만 내고 입주하는 전국 첫 주택이지만, 나머지 75%는 20년 동안 이자를 붙여 사 모으고 팔 때 차익도 지분만큼만 받습니다. 경기도와 GH가 10월 30일 수원 광교 A17블록 모집공고를 냈고, 청약은 11월 9일부터 11일까지입니다. 다만 아직 사지 않은 지분에는 임대료가 따로 붙습니다.

■ 광교 지분적립형 공고, 청약은 언제 넣나요?

특별공급은 11월 9일, 일반공급 1순위는 10일, 2순위는 11일에 청약홈에서 받습니다. 전용 59㎡ 지분적립형 240호와 84㎡ 일반분양 360호, 모두 600호입니다.

광교 지분적립형 59㎡ 당첨자는 11월 18일 발표, 계약은 2027년 1월 25~27일입니다. 84㎡는 11월 17일 발표, 12월 21~23일 계약입니다.

두 주택형 일정이 같다고 아는 경우가 많은데, 실제로는 지분적립형이 발표는 하루, 계약은 한 달 넘게 늦습니다. 그래서 당첨 뒤 두 달 동안 대출 조건부터 확인하십시오.

견본주택은 수원이 아니라 용인 수지구 동천동에 있습니다.

■ 광교 지분적립형 분양가, 얼마를 내고 들어가나요?

입주할 때 분양가의 25%를 내고, 5년·10년·15년째에 20%씩, 20년째에 마지막 15%를 사서 100%가 됩니다. 추가 지분 값은 최초 분양가에 1년 만기 정기예금 금리만큼 이자를 더해 정합니다.

나란히 놓으면 이렇습니다.

구분	59㎡ 지분적립형	84㎡ 일반분양
공급	240호	360호
분양가	6억 7,000만원대 보도	8억 9,170만~9억 4,930만원
입주 때 내는 몫	분양가의 25%	분양가 전액
완전한 내 집	20년 뒤	입주 때

59㎡를 6억 7,000만원으로 놓으면 입주 때 1억 6,750만원, 5년마다 1억 3,400만원에 이자가 붙습니다. 이 분양가는 보도된 수치라 모집공고문 공급금액표로 다시 확인해야 합니다.

■ 광교 지분적립형 조건, 누가 청약할 수 있나요?

공고일인 10월 30일 기준 서울·경기·인천에 사는 무주택세대구성원이면서, 공급 유형별 소득·자산 기준을 맞춰야 합니다. 금액 기준은 모집공고문 표에 나옵니다.

특별공급은 50%에서 70%로 늘었고, 청년 15%와 신생아 가구 20%가 새로 생겼습니다. 240호로 계산하면 청년 36호, 신생아 48호이고, 일반공급은 72호 안팎만 남습니다.

청년 특별공급도 부모가 집이 있으면 안 된다고 아는 경우가 많은데, 실제로는 신청자 본인의 무주택 여부로 봅니다. 그래서 부모와 살아도 청년 몫은 따져 볼 만합니다.

일반공급은 청약통장 납입 인정액이 많은 순서라, 매달 넣는 금액이 순위를 가릅니다.

청약 납입액 점검하러 가기

■ 광교 지분적립형 대출, 25%는 어떻게 마련하나요?

GH는 5월 우리은행과 협약을 맺고 전용 대출을 준비해 왔지만, 한도와 금리는 아직 확정 발표되지 않았습니다. 9월에는 분양가의 최대 40%까지 빌려주는 방안이 보도됐습니다.

광교 지분적립형은 GH와 소유권을 나눠 가져 집 전체에 담보를 잡기 어렵습니다. 그래서 경기도는 HUG 보증 대출을 정부에 건의했습니다.

25%만 있으면 된다고 아는 경우가 많은데, 실제로는 5년마다 20%씩 다시 목돈이 듭니다. 그래서 첫 계약금보다 5년 뒤 지분 값부터 셈하십시오.

청약 전에 확인할 것은 이렇습니다.

확인할 것	볼 곳	놓치면
① 무주택 기준일 10월 30일	등기부·등본	부적격 당첨
② 소득·자산 기준	모집공고문	당첨 취소
③ 추가 지분 시점·금액	공고문 지분 취득표	5년마다 목돈
④ 공공지분 임대료	공고문·계약서	매달 고정비

네 줄 중 ③과 ④는 20년 동안 계속 돌아오는 돈입니다.

추가 지분 값이 정기예금 금리를 따라가니, 모아 둘 돈의 예금 금리도 따져 둘 만합니다.

예금 이자 더 받으러 가기

■ 광교 지분적립형 위치, 역세권인가요?

단지는 수원 영통구 원천동 633번지 일원, 옛 수원지방법원·검찰청 자리이고 신분당선 광교중앙역까지는 따로 이동해야 합니다. 9개 동, 지하 2층~지상 20층으로 2029년 입주가 목표입니다.

삼성디지털시티와 광교테크노밸리로 출퇴근하기 좋고, 아주대병원과 갤러리아백화점이 가깝습니다.

광교라서 역세권이라고 아는 경우가 많은데, 실제로는 계획 중인 인덕원~동탄선 원천역이 생겨야 철도 접근이 나아집니다. 그래서 출퇴근 동선을 지도로 직접 재 보십시오.

■ 광교 지분적립형 주택 가격, 팔면 차익은 누구 몫인가요?

전매제한 10년이 지나 팔면 차익은 그때 가진 지분 비율대로 GH와 나눕니다. 거주의무 5년도 붙습니다.

10년째 지분까지 사면 내 지분은 65%라, 그때 팔면 차익의 35%는 GH 몫입니다. 인근 광교중흥S-클래스 84㎡가 21억 3,000만원에 거래됐다는 보도가 있지만, 광교 지분적립형은 그 차익을 다 가져가는 구조가 아닙니다.

땅을 빌려 쓰는 토지임대부는 매달 나가는 돈의 구조가 또 다릅니다.

땅세 새는 돈 막으러 가기

■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 공공지분 임대료는 한 달에 얼마인가요?
A. 단지별 금액은 아직 보도되지 않았습니다. 제도 설계상 인근 임대료 시세의 80% 이하이고, 지분을 더 살수록 임대료를 내는 몫이 줄어듭니다.

Q. 광교 지분적립형도 청약통장이 있어야 하나요?
A. 있어야 합니다. 일반공급과 대부분의 특별공급은 청약통장이 필요하고, 가입 기간과 납입 횟수 조건은 모집공고문에 나옵니다.

Q. 20년이 지나면 완전히 내 집이 되나요?
A. 됩니다. 20년째 마지막 15%를 사면 지분이 100%가 되고, 그때부터 GH 지분에 내던 임대료도 없어집니다.

Q. 입주는 언제인가요?
A. 2029년 입주를 목표로 합니다. 거주의무 5년은 입주 가능일부터 세기 때문에, 청약 전에 그때 이사할 수 있는지부터 맞춰 두십시오.

■ 제 개인적인 생각

이 집에서 볼 숫자는 25%가 아니라 65%입니다. 전매제한 10년이 끝나 팔아도 내 지분은 65%라 차익의 35%를 GH와 나누기 때문입니다. 제가 보도된 분양가로 셈해 보니 5년마다 1억 3,400만원에 이자가 더 붙었습니다. 되팔 집이 아니라 20년 살 집으로 볼 때 맞는 청약입니다. 오늘 5년 뒤 지분 값을 어디서 마련할지 한 줄로 적어 보십시오.