고덕강일3단지 토지임대부 청약, 대출 끝나도 땅세 40년 2억 넘습니다

김 팀장 2026년 10월 27일 읽는 시간 약 7분

고덕강일3단지 본청약은 11월 2일 특별공급, 4일 일반공급 접수로 열리고, 새로 뽑는 몫은 전체 1,305가구 중 713가구입니다. 나머지 592가구는 사전예약 당첨자 몫입니다. 다만 건물만 분양하는 토지임대부라, 분양가와 별개로 땅 임대료가 매달 따로 붙습니다.

■ 고덕강일3단지 본청약, 언제 어떤 몫에 넣나요?

특별공급 566가구는 11월 2~3일, 일반공급 147가구는 11월 4~6일에 받고, 당첨자는 11월 26일에 발표합니다. 특별공급은 신생아 248가구, 청년·신혼부부·생애최초가 각 106가구입니다.

일반공급 1순위는 서울 2년 이상 거주자가 11월 4일, 서울 2년 미만과 경기·인천 거주자가 5일, 2순위는 6일입니다. 65세 이상과 장애인은 SH 본사 현장 접수도 됩니다.

일반 몫이 147가구가 전부라고 보는 경우가 많은데, 사전예약 포기 물량이 일반공급으로 넘어옵니다. 그래서 147가구는 최소치입니다.

그렇다면 실제로 얼마를 낼까요.

■ 고덕강일3단지 토지임대부, 분양가와 땅 임대료는 얼마인가요?

건물 분양가는 49㎡가 2억 8,000만원, 59㎡가 3억 4,000만원부터이고, 땅 임대료가 따로 월 42만 6,000원과 51만 1,500원 붙습니다. 고덕강일3단지는 땅은 SH가 갖고 건물만 내 것이 되는 구조입니다.

면적별로 놓으면 이렇습니다.

구분	49㎡	59㎡
건물 분양가	2억 8,000만~3억 2,000만원	3억 4,000만~3억 9,000만원
월 토지임대료	42만 6,000원	51만 1,500원
사전예약 때 추정 임대료	월 35만원	월 40만원
40년 임대료 합계	약 2억 448만원	약 2억 4,552만원

40년 합계는 지금 임대료가 그대로라고 놓고 계산한 값입니다.

59㎡ 임대료는 사전예약 때 추정보다 월 11만 1,500원, 27.9% 올랐습니다.

■ 고덕강일3단지 청약 자격, 누가 넣을 수 있나요?

공고일인 10월 16일 기준 서울·경기·인천에 사는 무주택세대구성원이면서 주택청약종합저축이나 청약저축이 있으면 됩니다. 같은 순위에서 경쟁하면 서울에 2년 이상 계속 산 사람에게 50%를 먼저 줍니다.

일반공급은 청약통장 납입 인정액이 많은 순서로 뽑습니다. 2023년 3월 59㎡ 사전예약 때 일반공급 당첨 하한선은 서울 2,232만원, 수도권 2,050만원이었습니다.

지금은 한 달에 25만원까지 인정되니, 2,232만원을 채우려면 쉬지 않고 넣어도 7년 5개월이 걸립니다. 서울 거주 2년이 안 됐다면 서울 우선 몫 50%에는 들어가지 못합니다.

통장에 매달 얼마를 넣어야 인정액이 쌓이는지부터 맞춰 보십시오.

청약 납입액 정하러 가기

■ 고덕강일3단지 대출, 땅이 SH 것인데 받을 수 있나요?

국토교통부는 8월 25일 뉴홈 전용 모기지를 2022년 발표 조건대로, 최장 40년에 고정금리 1.9~3.0%로 유지하기로 했습니다. 다만 이 조건이 본청약 신규 당첨자에게도 그대로 적용되는지는 SH 공고문으로 확인해야 합니다.

고덕강일3단지 본청약이 8월에서 10월로 밀린 것도 이 대출 조건 반영 때문이었습니다.

토지임대부는 땅값이 빠져 대출 걱정이 없다고 여기는 경우가 많은데, 건물 대출 상환에 땅 임대료가 매달 함께 나갑니다. 그래서 상환액과 임대료를 더한 금액으로 따져 보십시오.

신청 전에 확인할 것은 이렇습니다.

확인할 것	기준	놓치면
① 서울 거주기간	공고일까지 2년 이상	서울 우선 몫 제외
② 무주택 유지	공고일부터 계약까지	당첨 취소
③ 통장 납입 인정액	공고일 기준	일반공급 순위 밀림
④ 월 고정 지출	대출 상환 + 땅 임대료	입주 뒤 이중 부담

네 줄 중 ①과 ③은 지금 와서 늘릴 수 없는 숫자입니다.

공공분양 사전청약자들이 포기한 이유도 결국 오른 금액이었습니다.

사전청약 포기 손해 막기

■ 고덕강일3단지 평면도·모델하우스, 무엇을 보고 고르나요?

전용 49㎡ 590가구와 59㎡ 715가구, 두 면적뿐이고 17개 동에 지하 2층~지상 29층으로 지어집니다. 서울시는 2023년 5월 착공 때 공정률 90%에서 본청약을 하겠다고 밝혔습니다.

서울시가 「백년주택」으로 내세워 일반보다 25% 이상 강한 콘크리트를 썼고, 지하에 피트니스센터·스카이카페·스카이도서관을 둡니다. 지하철 5호선 강일역과 상일동역을 이용합니다.

본청약 보도에는 별도 견본주택 일정이 나오지 않았습니다. 그래서 공고문 평면도로 49㎡와 59㎡의 방 개수와 수납부터 비교하십시오.

■ SH 고덕강일3단지, 나중에 팔 수 있나요?

전매제한 10년이 지나면 개인 간 거래가 가능합니다.

고덕강일3단지 같은 토지임대부는 팔 수 없는 집이라고 아는 경우가 많은데, 10년이 지나면 개인에게 팔 수 있습니다. 다만 사는 사람도 59㎡ 기준 월 51만 1,500원의 땅 임대료를 이어서 냅니다. 그래서 되팔 생각이라면 그때 임대료가 얼마인지가 사는 사람의 셈법에 그대로 들어갑니다.

옛 청약저축을 종합저축으로 바꿀지는 따로 따져 볼 문제입니다.

옛 청약통장 손해 막기

■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 예전 청약저축만 있어도 넣을 수 있나요?
A. 넣을 수 있습니다. 주택청약종합저축과 예전 청약저축 모두 신청 대상이고, 일반공급 순위는 납입 인정액으로 갈립니다.

Q. 땅 임대료를 보증금으로 바꿀 수 있나요?
A. 바꿀 수 있습니다. SH와 합의하면 임대료의 최대 60%까지 보증금으로 전환하고, 세부 조건은 계약 때 안내합니다.

Q. 경기나 인천에 살아도 넣을 수 있나요?
A. 넣을 수 있습니다. 공고일 기준 수도권 무주택세대구성원이면 되고, 서울 2년 거주자 우선 몫 밖의 50%에서 경쟁합니다.

Q. 고덕강일3단지는 몇 년까지 살 수 있나요?
A. 처음 40년을 살고, 재계약하면 최장 80년까지 거주할 수 있습니다. 땅은 계속 SH 소유입니다.

■ 제 개인적인 생각

핵심 숫자는 한 달 51만원입니다. 건물값이 3억대로 싸 보여도 그 51만원이 40년 동안 빠지지 않기 때문입니다. 제가 임대료만 따로 더해 보니 59㎡는 40년에 2억 4,552만원이었습니다. 분양가표보다 이 숫자를 먼저 놓고 판단하는 게 맞습니다. 오늘 지금 내는 월세나 이자와 51만원을 나란히 적어 보십시오.