전월세 전환율 계산 방법, 법적 상한 넘긴 만큼 낸 월세는 돌려받습니다

김 팀장 2026년 10월 22일 읽는 시간 약 7분

전월세 전환율 법적 상한은 지금 연 5.0%로, 석 달 전 4.5%보다 0.5%p 올랐습니다. 한국은행이 7월과 8월 기준금리를 연달아 올려 3.00%가 됐고, 상한은 여기에 2%를 더하기 때문입니다. 다만 이 상한은 모든 계약에 붙지 않고, 넘겨 낸 월세를 돌려받는 데도 조건이 있습니다.

■ 전월세 전환율 법적 기준, 지금 상한은 몇 %인가요?

연 10%와 기준금리에 2%를 더한 값 중 낮은 쪽이라, 기준금리 3.00%인 지금은 연 5.0%입니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조가 정한 숫자입니다.

기준금리가 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 오른 뒤 10월 22일엔 동결돼, 상한도 5.0%에 머뭅니다.

이 상한은 살던 집의 보증금을 월세로 돌릴 때만 적용됩니다.

집주인이 부르는 대로 정해진다고 받아들이는 경우가 많은데, 살던 집에서 바꿀 때는 법이 정한 천장이 있습니다. 그래서 제안을 받으면 날짜부터 적어 두십시오. 그날 기준금리가 상한을 정합니다.

■ 전월세 전환율 계산 방법, 보증금 얼마를 빼면 월세가 얼마인가요?

월세 상한은 월세로 돌리는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나눈 금액입니다. 보증금 2억원을 빼고 월세로 바꾸면 2억 × 5.0% ÷ 12 = 83만 3,333원이 상한입니다.

같은 2억원도 바꾼 시점에 따라 상한이 다릅니다.

바꾼 시점	법정 상한	2억 전환 시 월세 상한
7월 15일까지	4.5%	75만원
7월 16일부터	4.75%	79만 1,667원
8월 27일부터	5.0%	83만 3,333원

석 달 새 전월세 전환율 상한이 오르며 같은 2억원의 월세 천장이 8만 3,333원 높아졌습니다.

1억원이면 41만 6,667원, 5,000만원이면 20만 8,333원이 상한입니다.

■ 전월세 전환율 계산기, 없어도 휴대폰으로 바로 확인하나요?

확인됩니다. 휴대폰 계산기에 「전환할 금액 × 0.05 ÷ 12」만 누르면 지금 기준 월세 상한이 나옵니다.

거꾸로 제안받은 월세에 12를 곱하고 전환할 금액으로 나누면 집주인이 적용한 전환율이 나옵니다. 보증금 2억원을 빼고 월 100만원을 달라고 했다면 100만 × 12 ÷ 2억 = 6.0%라, 상한 5.0%보다 1%p 높습니다.

인터넷 계산기에 전환율 칸이 따로 있다면 시세 말고 5.0%를 넣어야 상한이 나옵니다.

월세로 바뀌면 세액공제도 챙길 수 있습니다.

낸 월세 세금 돌려받기

■ 전월세 전환율 5%, 갱신 때 5% 인상 한도와 같은 말인가요?

다른 말입니다. 전환율 5.0%는 보증금을 월세로 바꾸는 비율이고, 5% 인상 한도는 갱신 때 직전 임대료보다 5% 넘게 못 올리는 규정입니다. 숫자가 지금 우연히 같을 뿐입니다.

국토부·법무부 해설집은 전세 5억원을 보증금 3억원으로 낮추면 월세가 67만원을 넘을 수 없다고 적었습니다. 당시 상한 4% 기준이라 지금 5.0%로 하면 83만 3,333원입니다.

갱신 때 월세 전환을 요구받으면 이 순서로 보십시오.

확인할 것	기준	넘었을 때
① 세입자 동의	동의 없으면 전환 불가	거절 가능
② 전환한 금액 × 5% ÷ 12	월세 상한	넘긴 만큼 무효
③ 갱신 인상폭	직전 임대료의 5% 이내	초과분 반환 청구

①이 먼저입니다. 해설집도 동의 없는 전환은 곤란하다고 봅니다.

갱신청구권을 쓰기 전 인상 한도부터 맞춰 보십시오.

갱신 인상 한도 확인하기

■ 서울 전월세 전환율, 경기도와 기준이 다른가요?

서울도 경기도도 전월세 전환율 법적 상한은 연 5.0%로 같습니다. 지역마다 다른 건 실거래에서 나온 시장 전환율로, 한국부동산원이 매달, 서울시는 자치구별로 분기마다 공개합니다.

올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중은 51.0%로 처음 절반을 넘었고, 평균 월세는 166만 1,000원입니다.

시장 전환율은 아파트보다 연립·다세대, 단독·다가구가 높게 나오는 편인데, 시세가 5%를 넘어도 살던 집 전환에는 5.0%가 천장입니다.

서울은 서울 기준이 따로 있다고 묻는 글이 많은데, 지역이 바꾸는 건 시세지 법정 상한이 아닙니다. 그래서 시세표는 새 집 구할 때 보고, 살던 집 협상에는 5.0%를 내미십시오.

■ 전월세 전환율 상한 넘겨 낸 월세, 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조의2는 월세 산정률을 넘겨 낸 차임의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 넘긴 부분은 세입자에게 불리한 약정이라 효력이 없습니다.

보증금 2억원을 빼고 월 100만원을 냈다면 상한 83만 3,333원과의 차이가 매달 16만 6,667원입니다. 1년이면 200만원입니다.

이미 낸 돈은 끝이라고 여기는 경우가 많은데, 실제로는 계약서와 이체 내역만 있으면 금액이 숫자로 나옵니다. 그래서 전환한 날의 기준금리와 매달 낸 금액부터 정리하십시오. 집주인이 응하지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다.

보증금 지키는 장치도 챙겨 두십시오.

보증금 떼일 걱정 막기

■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 새로 들어가는 집에도 전월세 전환율 상한이 적용되나요?
A. 적용되지 않습니다. 처음 맺는 계약은 당사자가 정하고, 상한은 살던 집 보증금을 월세로 바꿀 때 붙습니다.

Q. 기준금리가 또 오르면 상한도 오르나요?
A. 오릅니다. 0.25%p 오르면 상한도 5.25%가 되고, 전환하는 시점의 기준금리로 계산합니다.

Q. 상가도 전월세 전환율이 5%인가요?
A. 아닙니다. 상가는 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 쪽이라, 기준금리 3.00%인 지금은 12%입니다.

Q. 계약 기간 중에 집주인이 월세로 바꾸자고 하면요?
A. 따르지 않아도 됩니다. 기간 중 조건 변경은 세입자가 동의해야 하고, 동의해도 5.0%를 넘길 수 없습니다.

■ 제 개인적인 생각

전환율이 어렵다고들 하는데, 실은 곱하기 한 번과 나누기 한 번입니다. 숫자 하나만 쥐면 집주인 제안이 상한 안인지 바로 갈리기 때문입니다. 저도 해설집 사례를 지금 금리로 넣어 보니 같은 집 월세 천장이 16만원 넘게 올라 있었습니다. 제안 문자를 받으면 답장보다 계산이 먼저입니다. 오늘 우리 집 보증금으로 「× 0.05 ÷ 12」를 한 번 눌러 보십시오.