[2026년] 임차권등기명령 신청하는 방법, 이사부터 하면 늦습니다

김 팀장 2026년 8월 16일 읽는 시간 약 6분

임차권등기명령은 보증금을 못 받은 채로 이사를 나가야 할 때 순위를 지키는 장치입니다. 등기가 끝나면 짐을 빼고 주소를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다. 반대로 등기 없이 먼저 나가면 그날로 순위가 사라집니다. 순서가 전부인 제도입니다.

■ 임차권등기명령, 무슨 뜻인가요?

보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청해 등기부에 권리를 새겨두는 제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 있습니다.

신청할 수 있는 때는 하나입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 경우입니다. 계약기간 만료든 해지든 상관없습니다.

임차권등기명령이 왜 필요한지는 여기서 갈립니다. 세입자의 힘은 그 집에 살면서 전입신고를 유지하는 것에서 나옵니다. 이사를 나가면 그 힘이 없어집니다. 등기는 그 힘을 종이에 박아두는 일입니다.

■ 임차권등기명령 신청방법, 어디서 하나요?

임차주택이 있는 곳의 지방법원이나 시·군법원입니다. 법원에 직접 가도 되고 대법원 전자소송으로 인터넷 신청도 됩니다.

집주인 동의는 필요 없습니다. 세입자 혼자 넣습니다. 집주인이 반대해도 요건만 맞으면 결정이 납니다.

2023년 7월 19일부터 절차가 빨라졌습니다. 예전에는 결정문이 집주인에게 송달된 뒤에야 등기를 넣을 수 있었습니다. 집주인이 잠적하면 등기가 한없이 늦어졌습니다. 지금은 송달 전에도 등기 촉탁이 가능합니다.

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■ 서류와 비용은 어떻게 되나요?

챙길 것은 다섯 가지, 드는 돈은 3만원이 안 됩니다.

임차권등기명령 신청에 필요한 서류는 임대차계약서 사본, 주민등록등본이나 전입세대열람원, 확정일자를 받았다는 증빙, 부동산등기사항증명서, 그리고 보증금을 못 받았다는 자료입니다. 계좌 이체 내역이나 문자가 여기 들어갑니다.

비용은 이렇습니다. 인지대 2,000원, 송달료 약 15,600원, 등록면허세 7,200원, 지방교육세 1,440원. 합쳐서 약 2만 6천원입니다.

이 돈은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다. 법에 그렇게 정해져 있습니다.

■ 기간은 얼마나 걸리고, 이사는 가도 되나요?

임차권등기명령은 보통 열흘에서 3주 걸립니다. 서류가 빠지면 보정명령이 나와 더 길어집니다.

여기서 순서를 절대 바꾸시면 안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 직접 확인한 뒤에 이사를 가셔야 합니다.

신청만 해두고 나가면 안 됩니다. 결정이 났어도 등기가 안 올라갔으면 아직입니다. 등기사항증명서를 떼서 눈으로 보신 다음에 짐을 빼십시오.

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■ 보증금을 받으면 등기는 어떻게 해제하나요?

임차권등기명령으로 올린 등기는 자동으로 지워지지 않습니다. 말소 신청을 따로 해야 합니다.

순서도 정해져 있습니다. 보증금을 먼저 받고 그다음에 말소하는 것입니다. 대법원은 임차권등기 말소가 보증금 반환과 동시에 이뤄져야 하는 관계가 아니라고 봤습니다. 집주인이 “등기부터 지우면 돈을 주겠다”고 해도 그 순서로 갈 이유가 없습니다.

말소도 전자소송으로 됩니다. 비용은 신청할 때와 비슷합니다.

■ 임차권등기가 있는 매물, 들어가도 되나요?

권하지 않습니다. 등기부에 임차권등기가 남아 있는 집에 새로 들어가면 내 보증금 순위가 그 뒤로 밀립니다.

앞사람이 아직 돈을 못 받았다는 뜻이기도 합니다. 집주인의 돈 사정을 보여주는 신호입니다.

꼭 계약해야 한다면 등기가 지워진 것을 직접 등기부에서 확인한 뒤에 잔금을 치르십시오. 중개사 말이나 집주인 약속으로 넘어가면 안 됩니다.

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■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 집주인 동의가 필요한가요?
A. 아닙니다. 세입자 혼자 신청합니다. 집주인이 반대해도 요건이 맞으면 결정이 납니다.

Q. 변호사를 꼭 써야 하나요?
A. 아닙니다. 전자소송으로 직접 하는 분이 많습니다. 다만 금액이 크거나 다툼이 있으면 상담을 권합니다.

Q. 상가도 되나요?
A. 됩니다. 상가건물임대차보호법에 같은 제도가 있습니다.

Q. 신청 비용은 누가 부담하나요?
A. 일단 세입자가 내고 나중에 임대인에게 청구합니다.

Q. 등기하면 집주인이 알게 되나요?
A. 결정문이 송달되므로 알게 됩니다. 다만 2023년부터는 송달 전에도 등기가 올라갑니다.

■ 제 개인적인 생각

채권관리 실무로 돈이 오가는 현장을 보다 보면, 순위가 하루 차이로 갈리는 경우가 있습니다. 서류상 며칠 앞섰느냐가 받느냐 못 받느냐를 정합니다.

보증금도 결국 채권입니다. 그런데 세입자의 순위는 그 집에 살고 있다는 사실에 얹혀 있어서, 짐을 빼는 순간 근거가 사라집니다. 등기 없이 먼저 나간 분들이 나중에 배당 순서에서 밀리는 건 억울해서가 아니라 증명이 안 되기 때문입니다.

반대로 보증금을 받고도 등기를 안 지워서 임대인과 다시 다투는 경우도 봅니다. 임차권등기명령은 시작만큼 끝도 챙기셔야 합니다.

제가 권하는 건 하나입니다. 계약 끝나는 날이 두 달 안이라면 오늘 등기사항증명서부터 떼어보십시오. 지금 그 집에 무엇이 걸려 있는지 아는 게 먼저입니다.

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※ 본 내용은 2026년 기준 일반 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 사안과 관할 법원에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 내용은 대한법률구조공단이나 관할 법원에서 확인하시기 바랍니다.

김 팀장

채권관리 실무를 담당하고 있습니다. 돈이 들어오고 나가는 과정을 매일 숫자로 다루면서, 제도와 현실이 어긋나는 지점을 자주 봅니다. 직접 확인한 것만 씁니다.